Nieuwbouw kopen in Andalusië

Nieuwbouw versus bestaand vastgoed: het fundamentele verschil

Bij nieuwbouw betaal je btw (IVA) en zegelrecht, terwijl bij bestaande woningen overdrachtsbelasting van toepassing is. Daarnaast verschilt de afwikkeling van garanties en opleveringsvoorwaarden: nieuwbouw komt met wettelijke garanties op constructie en afwerking, terwijl bestaande woningen dit niet altijd bieden.

Praktisch gezien is het grote verschil: bij bestaand vastgoed koop je wat je ziet, maar soms met verborgen risico's. Bij nieuwbouw koop je iets wat er (nog) niet is, maar met meer juridische bescherming waar nodig.

Kosten: wat betaal je extra?

Nieuwbouw: BTW bij nieuwbouw is 10% en het zegelrecht is 1,5%. Bij nieuwbouw dient u daarom rekening te houden met 13,5 tot 14% kosten koper.

Bestaand: Bij de aankoop van bestaande woningen varieert de overdrachtsbelasting (ITP) van 4% tot 10%, afhankelijk van de regio. In Andalusië is het tarief 7%. Tel daar notaris en advocaat bij op: totaal circa 10% bovenop de koopprijs.

Andalusië (dus de Costa del Sol inclusief Estepona, Benahavís en Marbella) is relatief voordelig vergeleken met andere regio's.

Het honorarium van de makelaar(s) wordt steeds voldaan door de verkopende partij, zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw.

Off-plan kopen: hoe werkt het?

De meeste nieuwbouw aan de Costa del Sol wordt off-plan verkocht: je koopt terwijl het gebouw er nog niet staat. Het voordeel: de koper kan korting krijgen ten opzichte van de uiteindelijke koopprijs wanneer de woning gereed is. Deze korting varieert normaliter tussen de vijf en twintig procent. Daarnaast heeft de koper de mogelijkheid om invloed uit te oefenen op het ontwerp van de woning.

Betalingsschema: gemiddeld betaalt u tussen de 40% en 50% van de aankoopprijs binnen een termijn van 1 tot 6 maanden, terwijl het restantbedrag wordt voldaan bij de overdracht van de woning.

Stelregel: je bent juridisch eigenaar pas nadat de notariële akte is gepasseerd en inschrijving in het Spaanse kadaster (registro) heeft plaatsgevonden. Dat is bij oplevering, niet bij ondertekening.

De bankgarantie: niet onderhandelbaar

Dit is het belangrijkste veiligheidsnet bij off-plan. Een bankgarantie voor de betaalde bouwtermijnen is wettelijk verplicht in Spanje. Door een bankgarantie zijn de toekomstige bouwtermijnen die betaald moeten worden aan de projectontwikkelaar verzekerd in het geval de projectontwikkelaar failliet zou gaan. Een bankgarantie wordt alleen afgegeven wanneer er een geldige bouwvergunning is en de projectontwikkelaar de grond in eigendom heeft.

Let op dit specifieke risico: soms starten projectontwikkelaars al met de verkoop van nieuwbouwprojecten of zelfs al met de bouw terwijl zij nog geen eigenaar van de grond zijn. Alles wat op deze grond gebouwd wordt, wordt automatisch eigendom van de eigenaar van de grond.

De Licencia de Primera Ocupación: het sleuteldocument

Dit is het meest onderschatte document bij nieuwbouw en direct relevant voor aansluitingen op nutsvoorzieningen.

De Licencia de Primera Ocupación, letterlijk 'Vergunning van Eerste Bewoning', bevestigt dat de woning aan alle bouwtechnische eisen en voorschriften voldoet en derhalve in gebruik kan worden genomen. Een andere functie van de Licencia de Primera Ocupación is dat deze nodig is om de woning aan te melden voor verschillende voorzieningen, zoals water-, elektriciteits- en gasaansluiting. Indien de Licencia de Primera Ocupación ontbreekt, zullen de aanwezige en functionerende voorzieningen van de woning nog aangesloten zijn op naam van de aannemer. De bewoner van de woning kan in een dergelijk geval meteen worden afgesloten wanneer de aannemer besluit te stoppen met het betalen van de rekeningen.

Kort gezegd: zonder deze vergunning ben je niet aangesloten. Of beter: je bent afhankelijk van iemand anders die de rekeningen betaalt. Dat is een serieus risico.

Zonder dit document kunt u geen water of elektriciteit aansluiten en mag u de woning officieel niet verhuren.

Het goede nieuws: nieuwbouwprojecten beschikken altijd over een Licencia van Eerste Bewoning, anders wordt de overdracht niet getekend. Toch is verificatie door je advocaat verplichte kost, ook bij bestaande bouw.

Garanties bij nieuwbouw

In Spanje zijn verkopers verplicht om een verzekering voor 10 jaar af te sluiten voor het geval er fouten zijn gemaakt in de constructie bij de ontwikkeling van de woning. Deze verzekering geeft de koper van een nieuwbouwwoning de zekerheid dat indien er iets mis blijkt te zijn met de constructie, hij hier een beroep op kan doen.

Bij bestaande bouw heb je deze garantie niet, behalve via contractuele afspraken met de verkoper.

Nutsaansluiting: is alles aangesloten bij oplevering?

In theorie ja, maar er zijn praktische haken en ogen. Bij oplevering controleert je advocaat de correcte aansluiting op nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit (Boletín de Agua y de Luz).

Voor nieuwe contracten op jouw naam: nieuwe contracten voor water en elektriciteit zullen duurder uitvallen. De reden hiervoor is dat in sommige gevallen een gecertificeerde elektricien of loodgieter een speciaal 'boletín' (technisch rapport) moet opstellen. Het hele proces van het aanmelden van nieuwe servicecontracten kan daarnaast nog meerdere weken kosten.

Je advocaat regelt dit: de advocaat gebruikt de volmacht om uw NIE-nummer aan te vragen en de nutsvoorzieningen aan te sluiten.

VvE en community fees

Bij appartementen en gated communities is een Vereniging van Eigenaren (VvE, in het Spaans: Comunidad de Propietarios) verplicht. Dit zijn maandelijkse of jaarlijkse kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembad, beveiliging, enzovoort. In de driehoek Estepona-Benahavís-Marbella kunnen dit vanwege de luxe voorzieningen relatief hoge bedragen zijn. Vraag altijd vooraf naar de exacte community fees. Dit staat los van de koopprijs en wordt soms onderschat door kopers.

De drie plaatsen: wat maakt ze anders?

Estepona: Estepona behoudt zijn authentieke Spaanse charme terwijl het zich ontwikkelt tot een luxe bestemming. De 'nieuwe gouden mijl' rond Estepona trekt steeds meer kopers. De ontwikkeling is zorgvuldig gepland met nadruk op beloopbaarheid, duurzaamheid en groene ruimtes. Instapniveau lager dan Marbella, groeiend aanbod nieuwbouw, prijzen stijgen snel.

Benahavís: Benahavís biedt bergrust met gourmetrestaurants in een pittoresk wit dorp. Dit is een gemeente die bekendstaat als een van de rijkste in Spanje. Veel gated communities en golfresorts. Let hier extra op de urbanisatiestatus van percelen: buitengebied valt soms onder andere bestemmingsregels. Controleer altijd of het project 'urbano' is en niet 'rústico'.

Marbella: Hoogste prijsniveau van de drie. Enkele van de meest gewilde gebieden om onroerend goed aan te schaffen omvatten Nueva Andalucía, de beroemde Golden Mile, El Madroñal en La Zagaleta. Meer internationale kopers, hogere community fees, maar ook hogere verhuurpotentie waar toegestaan.

Checklist: wat moet je controleren voor je tekent?

Dit is de kern voor iedere nieuwbouwaankoop in dit gebied:

1. Heeft de ontwikkelaar een geldige bouwvergunning (Licencia de Obras)?
2. Is de ontwikkelaar eigenaar van de grond (anders geen bankgarantie mogelijk)?
3. Is er een bankgarantie voor alle termijnbetalingen?
4. Is het Contrato de Arras (koopcontract) gecontroleerd door een onafhankelijke advocaat?
5. Is er een Licencia de Primera Ocupación aangevraagd of al verstrekt?
6. Zijn water en elektra officieel op naam van de koper gezet (Boletín)?
7. Is de woning ingeschreven in het Spaanse kadaster?
8. Wat zijn de exacte community fees?
9. Is er een 10-jaar constructieverzekering aanwezig?
10. Bij verhuurplannen: is een RTA verhuurvergunning haalbaar voor dit object?

Groot praktisch advies

Huur een onafhankelijke Spaanse advocaat in die niet aan de ontwikkelaar verbonden is. Dat kost circa 1-1,5% van de koopprijs maar is in dit land het equivalent van een goede verzekering. Een makelaar werkt in opdracht van de verkoper, een advocaat werkt voor jou. Ook een aankoopmakelaar werkt voor jou, dat spreekt voor zich. Het juridische systeem in Spanje werkt anders dan in Nederland: de advocaat vervult hier grotendeels de rol die in Nederland de notaris heeft.